打開封閉小區新規侵擾高端市場 《意見》合法性存疑） 
《中共中央關于進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》

近日印發，意見中的第十六點是：優化街區路網結構。加強街區

的規劃和建設，分梯級明確新建街區面積，推動發展開放便捷、

尺度適宜、配套完善、鄰里和諧的生活街區。新建住宅要推廣街

區制，原則上不再建設封閉住宅小區。已建成的住宅小區和單位

大院要逐步打開，實現內部道路公共化，解決交通路網布局問題

，促進土地節約利用。

亞豪機構市場總監郭毅分析，該《意見》目的在于提高城市規劃

管理的水平，但是，由于其中涉及到房地產開發環節的規劃要求

變更以及已售房產公共部分的使用用途調整，《意見》能否得以

行之有效地實施，有三方面問題需要注意。

一、城市規劃和土地規劃并軌的問題

《意見》明確要求，要“加強街區的規劃和建設，分梯級明確新

建街區面積”，對此，亞豪機構市場總監郭毅分析，城市規劃更

加宏觀，具體到街區的規劃建設往往在土地規劃中體現，然而，

由于城市規劃與土地規劃二者之間存在著差異，在《意見》的落

地執行上將會因此受到掣肘。

二者的規劃出發點不同。城市規劃著眼于滿足經濟、社會發展需

要編制而成，土地規劃的重心則是對土地資源的合理集約利用。

二者的規劃思路不同。城市規劃藍圖的制定著眼于經濟發展的需

要，沒有過多指標性要求的限制，而土地規劃的重點在于剛性用

地指標的控制要求，二者之間存在一定的沖突。

二者的應用范圍不同。城市規劃的范圍是城市發展的擴展邊界，

可大可小，大多數的城市并未將全部行政轄區納入到城市規劃范

圍內，而土地規劃的規劃范圍則是整個行政轄區。在規劃區內的

建設項目要同時符合二項規劃的要求，而在規劃區外、行政區內

的建筑項目只需要符合土地規劃要求即可。

由此可見，雖然土地規劃以城市規劃為依據，但二者間的差異性

很大，如果將城市規劃落地到更加微觀的街區規劃，則需要與土

地規劃并軌，才能確保規劃的合理性，并保障其有效地落地實施

，郭毅認為。